一年间上海房贷利率从全国最低站上最高，8月二手房成交量“滞涨”

时间： 2022-09-08 12:02     浏览量：539

去年，上海还是全国房贷最低的城市之一，然而一年后却成了全国房贷利率最高的城市之一，仅次于北京。

今年以来全国统一的五年期LPR三连降，不少城市的首套房利率都降到4.1%了，但上海的房贷利率依然坚挺无比。在此背景下，8月上海二手房成交量也出现小幅下滑。

从“地板”到“天花板”，一年间全国房贷利率巨变

在2021年7月前的2年时间里，上海首套房贷利率始终保持在4.65%，为全国首套房贷最低的城市。彼时，全国各城市的首套房贷利率基本在5.5%左右。

直到去年7月24日，上海调整房贷利率，首套房贷利率由4.65%上调至5%，二套房贷利率由5.25%调整至5.7%。

2021年底全国各主要城市房贷利率

“补涨”后上海的房贷利率大幅上升，不过首套和二套房贷利率在全国范围内依然处于较低水平，在一线城市中，首套5%的利率为最低值，二套5.7%利率与北京持平，仅比深圳略高。

不过今年以来，全国房地产市场发生翻天覆地变化，为了稳楼市，今年全国出台了多项举措，首先是5月15日，央行下调首套个人住房贷款利率下限的政策，购买普通自住房，首套商贷利率可降低20个基点。

其次，五年期LPR今年已经降了3次，1月份五年期LPR下降5个基点（0.05%），5月五年期LPR下调15个基点（0.15%）。8月22日，五年期LPR再次下调15个基点。从年初至今，房贷利率已经下调了0.35%，整体降幅还是较为明显的。

最新数据显示，至少有37个城市开始执行最新房贷利率下限，首套4.1%、二套4.9%。基本上以二、三线城市为主，去年房贷利率居高不下的武汉、佛山、合肥、无锡、南京、重庆等城市，如今都按照最新房贷利率下限来执行。

一线城市方面，北上广深的房贷利率也出现不同程度回调。目前首套房贷利率最高的城市是北京4.85%，而上海以4.65%紧随其后。二套利率方面，上海和北京都是5.35%，这也是全国二套房贷利率最高的两个城市，而广州和深圳仅为4.9%，处于全国最低水平。

最新一线城市房贷利率

这也从侧面反映出，上海的楼市是相对平稳的，房贷利率无论是涨幅还是跌幅，都在可控范围内。而反观部分中小型城市，市场热的时候，房贷利率大步上扬，而楼市降温后，房贷利率应声骤降。

有业内人士分析称，一线城市的房贷利率仍比较坚挺，尤其是北京和上海，在2022年的房贷利率下降潮中，基本仅跟随5年期以上LPR降幅波动。反观其他二三线重点城市，绝大多数都几经下降后，维持在全国下限水平或者是5年期LPR水平，海口和兰州是唯二首套房贷利率仍在4.5%以上的二线城市。

上海中原地产市场分析师卢文曦认为，现在全国楼市调控属于一城一策，各个城市情况不一样，房贷打折的尺度是不同的。北上广深的楼市调控压力比较大，基本是在标准的LPR报价上面，以上海首套房为例，采取的是标准的LPR再上浮35个BP（4.65%）的利率水平。而部分三线城市，它的首条房贷利率可以执行标准LPR再下浮20个基点（4.1%）。总体来看，今年房贷利率降低了三次，对于提振消费意愿有很大帮助。

二手房成交增长乏力，金九楼市表现趋稳

尽管上海房贷利率在全国目前处于领先水平，不过同比去年已经有明显下降，已经回落到去年7月前的水平。房贷利率降低也有利于促进二手房市场的成交，叠加三价就低政策的放松，二手房市场迎来一线生机。

中原地产数据显示，8月上海二手房住宅成交量19496套，与7月近乎持平。在今年复工后，6月上海二手房成交量超过1.5万套。当然6-7月的成交中有部分是此前积压的需求释放，因此，8月的成交量则更接近市场真实表现。

上海二手房成交量数据

从挂牌量来看，9月某中介网站上展现的房源约2.57万套，相比起8月有小幅增长。

上海二手房挂牌量

上海中原地产市场分析师卢文曦分析称，从成交量来看，8月并没有进一步突破，但是也没有明显缩量。量在价先，成交量没有太多上冲动力的时候，价格不具备进一步上涨的基础。从成交区域分布来看，外郊环仍是主要区域，8月占比达到40%。客群以低预算的首套刚需客户为主。

今年已经是第三次降低5年以上的贷款利率，引导大家进行住房消费的信号明显。房贷审批时间、放款时间都明显缩短，对加速交易进程有利。就目前市场心态和表现来看，9月成交很有可能保持当前成交量，价格则延续盘整走势。